以公共利益为焦点的居住地块开发强度指标体系构建

浏览次数：宣布日期：2023年12月30日

摘要：目今我国控制性详细计划体例中保存开发强度指标确定欠缺科学性、价值取向模糊的问题，通过思考目今社会配景下控制性详细计划的实质以及开发强度指标体系体例的内在逻辑。选取与开发强度密切相关的公共利益因子即人均集中绿地、停车位、日照间距，结合原有指标体系划分出“刚性底线--弹性区--修正指标”三个条理指标并进一步界定指标性质，包管指标体系的强制性、开放性与引导性，最终构建以公共利益因子为焦点的开发强度指标体系，以平衡控制性详细计划体例历程中的公正与效率，提高体例要领的科学性。

1.目今控规体例中保存的问题

1.1开发强度指标确定欠缺科学性

开发强度指标作为控规指标体系的焦点，是都会土地开发效益的综合体现。然而，在控规体例的整个历程中，关于开发强度指标简直定仍然保存着科学性缺乏的问题。目前关于焦点指标容积率简直定并没有形成一套完整的技术标准，并且在实际操作中大多仍停留在利用形态模拟来“反推”取值的阶段。虽然这种方法可以直观地将笼统数字转变为具体的空间形态，但这些预测和剖析大部分依靠计划设计人员的经验判断和专业素养，缺乏科学要领和客观标准。

1.2价值取向模糊

控规是以土地公有制社会制度为基础，以包管经济效益、实现近期社会生长计划为目标，作为一种地方政府调控都会开发建设的工具泛起的�？凸鄣厮�，控规虽然既是工具又有政策导向，但在大大都时候却是强调效率优先——更强调其工具性而忽视了其政策性。在控规体例的历程中由于太过考虑土地开发对都会经济生长和吸引投资方面的积极作用，对其与公共利益密切相关的“负外部性”问题关注缺乏，导致政府财务水平连续提升、开发商收获显著而民众利益缺失的情况层出不穷。

2.以公共利益因子为焦点的开发强度指标体系思考

2.1公共利益和开发强度之间的关系

首先，由于目今控规关于开发强度的控制已经很好地包管了效率，若要进一步完善控规的体例要领，还须抓住实质，将包管公共利益作为开发强度指标所关注的焦点。

其次，关于都会居住地块而言，居民共享的社区公共资源绿地、学校、医院等最能代表其利益。虽然从外貌上来看这些公共资源和开发强度没有联系，但将它们均摊到每个居民身上时，就能看出两者之间具有明显的相关性：在公共资源总量一定的情况下，居住地块街坊的开发强度越高，能容纳的人口就越多，人均公共资源就会减少，随之而来的是居民生活质量的下降，公共利益的缺失。因此，将开发强度指标与社区公共资源相匹配是包管居民公共利益的前提。在此前提下，纵然开发强度很高，也能包管居民的公共利益，反之纵然开发强度很低，公共利益也会受到损害。

总而言之，在控规体例中开发强度与公共利益相互牵制，前者为外在体现，后者则为内在价值取向。构建开发强度指标体系的时候应以公共利益为焦点，进而调理公正与效率之间的关系。

2.2刚性与弹性的关系

控规的刚性与弹性，一直以来都是一个颇具争议的话题。首先，控规的全称是“控制性详细计划”，其中“控制”一词自己就有刚性的内涵；而“计划”一词又明显带有生长的眼光，具有未来导向性，是一种不确定性的工具，因此生长计划往往具有可变革的空间即弹性。其次，由于市场经济条件下都会开发的庞大性，控规也无法对未来做出完全准确的预测，这使得控制失效或修改成为一定。因此，控规的体例应事先理清什么需要进行计划，什么应该留给市场，搞清楚什么是该控制并能控制住的，通过刚性的控制去调控市场这只“看不见的手”。

换言之，控规的首要任务不应集中在预测地块具体的开发内容上，更重要的是保住都会生长的底线，确定未来不应做什么。那么就应从公共利益出发，因开发导致其受损的情况就要进行干预，反之则应交给市场调理。将包管公共利益作为开发强度控制的刚性底线，同时释放出控规的弹性，最终实现刚性与弹性的有机共存。

2.3指标确定与相关规范之间的关系

目前控规的指标体系分为划定性指标与引导性指标，划定性指标主要包括：用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑控制高度、建筑红线退却距离、交通收支口方位和停车泊位及其他需要配置的公共设施等。引导性指标一般包括：人口容量，建筑形式、体量、色彩、作风等要求。现有的指标体系看似成熟、稳定，但计划师在实际的控规体例中关于重要指标简直定仍依赖于经验，忽视了与都会建设相关规范之间的关系，导致控规的合理性欠缺并且在后续的实施与治理中泛起频繁调解的情况，严重损害了控规作为法定计划的严肃性。

同时，相关规范中的强制性条文划定直接涉及人民生命工业宁静、人身健康、情况�；ず推渌怖�，所关注的内容越发具体，也越发具有针对性，是都会计划中必须包管的底线要求，关于控规指标简直定具有重要的指导性。

3.以公共利益因子为焦点的居住地块开发强度指标体系构建

3.1公共利益因子的筛选

关于居住地块来说，公共利益因子的选择依据居住区的相关规范，选取的标准有如下两个：新版《都会居住区计划设计GB50180—2018》《住宅建筑规范GB50386—2005》中住宅建筑日照、住宅建筑停车�。ǹ猓⒙痰芈省⒓新痰亍⒐猜痰亍⒆≌ㄖ刂葡摺⑴涮坠ā⒚怕方煌ā⒎涝氲燃咐嗲恐菩蕴跷�。

3.2指标体系确定

3.2.1指标类型

(1)刚性底线指标——包管公共利益

将公共利益因子作为刚性底线指标，也是新开发强度指标体系中最基础、起决定性作用的指标，必须严格遵守，主要包括人均集中绿地因子、日照因子、停车位因子。指标赋值主要从相关规范中选取，对下限值进行限定。

(2)弹性区间指标——调理经济利益

弹性区间指标是在满足刚性底线指标的人均值下限的基础上，调理开发经济效益的一类指标。它提供了一种刚性的、禁绝突破的规模值，通过这种刚性与弹性相结合的方法去平衡居民、开发商与政府三者之间的关系。指标以容积率为焦点，还包括建筑密度、绿地率和建筑高度，其中容积率的赋值依据既有的“值域化”研究，其余指标的赋值应在包管公共利益的前提下考虑经济效益的最大化。

(3)修正指标——区间调解

由于容积率等弹性区间指标在“值域化”基础上获得的是一种规模较大的理想值，且局限于居住地块内部，缺乏宏观标准的平衡。同时，控规作为在都会总体计划和都会设计之间承上启下的计划条理属性，在开发强度指标体系方面也应有所体现。因此，为了增加指标的科学性和可操作性，改变目前纯粹“给指标”的事情状况，在指标体系中引入修正指标，从更大标准层面上结合都会设计、工程计划设计及相关学科知识对弹性区间指标进行修正。

3.2.2指标性质

指标的性质主要分为划定性指标和引导性指标两大类。其中划定性指标是指计划必须严格执行的控制治理要求，一般可以用量化的数字体现；引导性指标一般难以量化，且具有一定的灵活性，因而用建议的方法提出要求。本次开发强度指标体系中的引导性指标一般用于对划定性指标的修正和调解。划定性指标包括人均集中绿地、停车位、日照标准、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等指标，是基于地块标准对地块自己的开发强度进行控制；引导性指标包括都会密度分区、都会设计要求、空间句法剖析、建筑形态等指标，是从整体片区甚至都会标准对地块开发强度进行指导和建议。

表1 以公共利益因子为焦点的开发强度指标体系

指标名称		指标类型	数值	焦点目标
刚性底线指标	人均集中绿地因子	划定性指标	下限值	包管公共利益
	停车位因子	划定性指标	下限值
	日照标准因子	划定性指标	下限值
弹性区间指标	容积率	划定性指标	区间值	包管公共利益基础上实现经济效益最大化，平衡公正与效率
	建筑密度	划定性指标	区间值
	建筑高度	划定性指标	上限值
	绿地率	划定性指标	下限值
修正指标	建筑形态	引导性指标	--	衔接总体计划和都会设计，增加指标的时效性，与实践和治理越发契合，更好制止控规失效
	都会设计要求	引导性指标	--
	都会密度分区	引导性指标	--

4.结语

控规革新的偏向是通过强化刚性释放弹性�？毓嬉吒招�，其内容必须重新界定，需明确其焦点实质，有针对性地进行控制。本文明确当今社会配景下控规的实质应是市场效率下包管公共利益底线，在此基础上提出以公共利益因子为焦点的控制指标体系，希望通过对与开发强度相关联的公共利益因子进行刚性控制来实现对公共利益的包管，在掌握住指标体系强制性的同时，发挥开放性、强化引导性，以给予市场充分的决策空间，最终实现公正与效率的融合。

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