特殊土地估价要点及估价要领比较

浏览次数：宣布日期：2023年11月27日

特殊土地是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地、陵园及其他自然�；で忍厥庥猛镜姆桥┮涤玫�。

一、估价难点及突破点

一是价值来源不明确，收益不清楚或者收益难以界定；

二是市场小或没有，没有相似性的土地，导致市场价值难以判断；

三是开发建设方法、形式特殊，没有行业标准，本钱难以估算。

对特殊土地的评估，需寻找与一般土地在估价上的配合点：

一是基本价值来源相同，都是满足园地（空间）的需求；

二是基本本钱组成相似，土地自己的价值、开发用度（人力、资金、物料）都差别不大；

三是基本的价格影响因素，如区位、交通条件、土地自然条件、周边情况、计划、基础设施、权利及限制。

二、估价重点

一是用途，因为用途决定收益，收益决订价值，价值越大，土地收益越高；

二是可替代性，其可替代性越小，竞争越小，土地价值越高；

三是开举事度，本钱决定基外地价，本钱越高，基外地价越大，但它不是无限大的；

四是影响因素，在平均水平上，影响越正向，土地价值越高。

三、差别估价类型要点

1、划拨用地

划拨用地是指无偿以行政指令方法配置给行政事业单位、国企等的土地。在涉及到审计记账、国企改制作价、转为出让有偿性质、政府收购等情况时，就需要进行土地评估。这一类土地保存特殊性，在于权利和市场的限制。

权利限制在于：划拨用地一般不果真转让，转让需要政府审批；且不可进行再开发，只能凭据政府划定的方法使用；同时划拨用地没有明确的年期限制，政府可能随时收回，公益性大于工业性。

市场限制在于：划拨用地不进行果真转让，缺乏透明性，与出让土地市场没有互动和衔接。在划拨用地评估时，要注意，划拨用地价格水平总体上要比正常市场出让价格低；评估时，重点在参数、指标简直定、判断，企业、居住类注重收益，公益性用地倾向于本钱。

划拨用地在选择收益法进行评估时要注意：租金及收益比一般市场价格低，还原率较之一般用地高一些，主要是预期不明确，危害较大，需要视察市场方面的因素；使用本钱法评估时，土地开发利润率比一般市场要低，土地增值率也比一般市场要低；使用剩余法时，不动产价值、利润率比一般不动产要低。

2、集体土地

集体土地是指农民集体所有的土地，包括建设用地和农用地。如：集体企业用地、宅基地、农用地。集体土地市场受权利和市场限制，保存有价无市的现象，价格水平总体上要比国有正常市场低。

集体土地在选择收益法进行评估时需要注意，租金及收益比国有土地市场低，且土地还原率比国有土地高；

选用本钱法进行评估时需要注意，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低；

选用剩余法进行评估时需要注意，其不动产的价值、利润率等要比国有土地上不动产的价值低；

选用市场法评估时需要注意可比案例的可用性和隐形性。

3、交通场站用地

交通场站用地是以用途特点命名的地类，如趁魅站，停车场等，其特殊性在于市场较小，收入低，且投入本钱高，以公用、公益使用目的为主。价格水平总体上要比地上价格低，公益水平越高市场价越低，且类型差别，价格也会保存很大的差别。

交通场站用地在使用收益法评估时需要注意，租金及收益来源于显化收益、隐形收益及公益效益，但公益效益简直定是难点，同时因预期收益低且不可预期，使得土地还原利率高；

接纳本钱法进行评估时需要注意，土地开发利润率较低，可以在一般利润率的基础上修正，同时因为用途改良提升价值空间相对较小，所以使得土地增值率比一般情况要低；

接纳剩余法进行评估时需要注意，不动产的价值因为使用性质原因要比地上不动产的价值低，利润率也因为预期收益低而导致其比一般不动产开发的预期收益低；

另外市场法选用依赖土地市场发育情况，在土地市场发育不完善或不可熟区域，因果真市场交易案例较少，难以接纳市场法进行评估。

特殊用地可开爆发收益性物业的，宜接纳假设开发法，不可开爆发收益性物业的，应以本钱法为主，其他3种常用评估要领凭据估价工具的具体情况有条件选用，作辅助性应用对评估结果进行检验。

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