农村集体经营性建设用地入市基本要求及主要流程

浏览次数：宣布日期：2023年07月07日

随着城镇国有土地使用制度的革新、城镇化进程的加速，农村集体土地特别是都会计划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易运动越来越频繁。新修订的《土地治理法》、《土地治理法实施条例》对集体经营性建设用地入市进一步细化了相关划定，主要目的是建立城乡统一的建设用地市场，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价。

一、主要内涵

集体经营性建设用地入市，是农民集体以土地所有者身份通过果真方法，依法将农村集体经营性建设用地使用权在一按期限内以出让、租赁、作价出资(入股)等有偿方法交由其他单位或者个人使用，并以书面条约约定与土地使用者权利义务的行为。

二、政策演进

1、2014年12月，中办、国办联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度革新试点事情的意见》

为盘活农村集体建设用地资产，从基础上改变城乡二元结构，决定在全国选取33个试点，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价的政策。这是我国农村集体经营性建设用地入市里程碑式的决定。集体乡镇企业使用集体土地开办企业，省去了中间的征地环节和分派用地指标名额限制，用地效益显著提高，也为乡镇经济崛起和资来源始积累创立了条件。

2、2019年8月，第十三届全国人大常委会第十二次集会表决通过关于修改《中华人民共和领土地治理法》

将允许集体经营性建设用地入市政策上升至执法层面，为建立城乡统一的建设用地市场，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价涤讪执法基础。关于允许入市农村集体经营性建设用地，必须在切合计划和用途管制的前提下，才可以出让、租赁、入股，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市，纵然是集体的经营性建设用地入市，也要确权、确地，不可无证转让。

3、2022年1月26日，自然资源部印发的《关于加速完成集体土地所有权确权挂号结果更新汇交的通知》

集体经营性建设用地入市前，应依法完成集体土地所有权确权挂号。只有经过依法挂号的集体经营性建设用地，才可入市使用。因此，农村集体经营性建设用地入市必须满足以下条件：一是必须是计划确定的。包括现在还在执行的土地利用总体计划和城乡计划，主要是指正在体例的领土空间计划，要求领土空间计划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地结构和用途。如果不纳入领土空间计划，包括作为详细计划的乡村计划，今后是无法安排使用的；二是必须是经营性用途的；也就是主要用于工业、商业等经营性用途。三是必须要挂号。

4、2023年3月1日，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点事情视频培训

深入学习贯彻党中央、国务院关于深化农村集体经营性建设用地入市试点事情总体安排，连续深化试点事情。入市事情要做到“二三二”，审慎稳妥推进试点。“二三二”即抓住“两项前置条件”，加速完成领土空间计划体例特别是实用性乡村计划，完成集体土地所有权和使用权确权挂号；紧盯“三项负面清单”,不可通过农用地转为新增建设用地入市，不可把农民的宅基地纳入入市规模，切合入市条件的土地不可搞商品房开发；探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调理机制，�；づ┟窦搴透鋈巳ㄒ�，包管市场主体愿用、会用入市土地的权益�；せ�。

5、2023年3月8日，自然资源部宣布《关于印发<集体经营性建设用地使用权出让条约><集体经营性建设用地使用权出让监管协议>示范文本（试点试行）的通知》

标记着基本解决了农村集体经营性建设用地入市的实操问题。

三、入市要求与主要流程

集体经营性建设用地入市的方法包括出让、出租、入股、联营。农村集体经营性建设用地入市要求与主要流程体现在：

1、满足土地相关条件

纳入土地供应年度计划治理，并满足以下条件：①切合领土空间计划；②切合国家产颐魅政策、土地供应政策、生态管控要求和土壤污染防治要求等划定；③未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；④产权明晰、权属无争议；⑤土地赔偿到位，相关用度缴清；⑥原地上建筑物、附着物己处理完毕，具备开发建设所需的水、电、路、土地平整等基本条件。

2、治理土地所有权挂号

满足基础条件之后，集体经营性建设用地入市前，须完成集体土地所有权挂号。农民集体经营性建设用地所有权者，依据不动产挂号证书刊登的所有权人确认，凭据情况申请治理不动产权首次挂号。

3、落实计划条件及工业、环保要求

集体经营性建设用地入市前，土地所有权人应完成以下事情落实相关要求：①向自然资源部分提供拟入市土地的位置和规模等，申请核查拟入市土地是否满足入市条件，是否位于地质灾害易发区、是否压覆矿产资源等，并取得发改、生态情况等相关部分同意入市的意见书；②委托有资质的测绘单位完成拟入市土地的勘测定界，开端形成勘测定界报告和宗地图；③向自然资源部分申请取得拟入市土地计划设计条件；④委托有资质的土地评估机构对拟入市土地进行价格评估。

4、体例土地入市计划

由土地所有权人体例集体经营性建设用地出让、出租计划，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、计划条件、交易方法、入市价格、收益分派、集体组织内部土地经济关系调解、入市主体、委托入市实施主体等内容。

5、通过集体集会表决

入市计划经本集体经济组织成员的村民集会三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并由本集体经济组织形成书面意见，经公示无异议后形成《入市决议》。

6、审查入市计划

决议形成后，集体经营性建设用地土地所有权人向所在地镇政府提收支市申请，并提供土地所有权证明、宗地勘测定界图、入市决议等相关质料。其次，在出让、出租前不少于十个事情日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该计划不切合计划条件或者工业准入和生态情况�；ひ蟮鹊�，应当在收到计划后五个事情日内提出修改意见。土地所有权人应当凭据市、县人民政府的意见进行修改。

7、组织土地供应程序

凭据入市计划确定的方法，由具备法人资格的土地所有权人或受其授权、委托的法人组织实施入市交易：以招标、拍卖、挂牌或者协议等方法确定土地使用者。集体经营性建设用地入市原则上应通过农村产权流转交易市场平台进行。

8、签订入市条约

交易完成后，由组织入市交易的实施主体与竞得方签订《集体经营性建设用地使用权成交确认书》；交易结果按相关划定进行公示。

9、入市条约备案

《集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））条约》签订后报市、县自然资源部分、农业农村部分备案存档。

10、治理土地使用权挂号

集体经营性建设用地使用权受让方在缴清土地价款和相关税费后，便可治理集体建设用地使用权挂号和计划建设手续。依法取得的集体经营性建设用地使用权，使用权人按条约约定支付土地价款和开发利用后，可以进行转让、转租或典质等。

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